國內房價所得比在2020年已飆升至全球第九位!
政府為抑制高房價，2016年出重手推動「房地合一稅」，對持有時限過短的房屋交易，資本利得即課徵35-40%重稅，希望讓飆漲的房市降溫，但政策上路四年多來，全國住宅價格指數仍節節攀升。
2020年底，政府再度高調宣示「打炒房」，財政部宣告所得稅法部分條文修正草案，房地合一課稅將自然人與法人稅率拉齊、並延長「炒房」的認定期程為五年，甚至將預售屋納入房地合一稅規範對象。
至於囤房稅則憂房東將稅轉嫁給房客，先暫緩實施。
將健全房市的關鍵雙法脫鉤處理，是否真能有效抑制房價？或只是讓投機客另闢蹊徑，炒作房價？
本文剖析2016年「房地合一稅」上路以來，投機客炒房避稅風潮、手段，試圖為讀者提供解答。
內政部營建署統計，截至2019年為止台灣住宅約有870餘萬戶，空屋數約9多萬戶，空屋率始終維持在10-11％左右。言下之意，台灣每10戶即有一戶是空屋。
另據2010年的住宅普查，台灣住宅空屋率高達155.5萬間，空屋率為19.3％，且高達63％的空屋都是為在居住需求較高的六都，總計達54.5萬戶。
☆．依照內政部不動產資訊平台，「空屋」定義為：
低度使用住宅（每年11、12月平均用電度數低於60度的住宅，及建商大量推案但未完售的新建餘屋（屋齡五年內、仍維持第１次登記且有銷售可能性的住宅）
依照經濟學邏輯，商品供過於求時，價格應會下跌，但從台灣的空屋率與住宅價格指數來看，房價則不減反增。
內政部最新價格指數指出，民國109年第三季全國住宅價格季指數為106.89（基期為105年），較上季上漲1.43%，較前一年同期上漲 3.21%。
（資料來源：內政部）
特別在空屋率較高的六都，住宅價格指數仍持續攀升。
內政部也統計，新北市在民國109年第三季住宅價格季指數為105.16，較108年同期上漲 2.14%；當季臺北市住宅價格季指數為102.30，較去年同季上漲1.77%。
當季桃園市住宅價格季指數為108.04，較去年同季上漲3.43%；臺中市住宅價格季指數為109.85，較去年同季上漲 5.02%。
當季臺南市住宅價格季指數為113.20，較去年同季上漲5.73%；高雄市住宅價格季指數為106.20，較去年同季上漲2.76%。
註：基期為民國105年全年（資料來源：內政部不動產資訊平台住宅價格指數報告，蕭婷方製表）
房地合一稅成效受限 學者：關鍵在「法人」
一般來說，以法人形式成立公司有諸多節稅好處，是節稅的主要方法之一。舉例來說，某人以成立一家公司，只購買一個房地產的方式置產，若要出售房產，就將公司股權100％出售。以此，轉換股權而非轉換房地產，房產上的漲幅變成「證券化」，股權交易價差為證交稅；也因為土地仍在同公司名下、未過戶，就不需要繳納土地增值稅。
2016年上路的房地合一稅，營利事業房屋交易資本利得的稅率與自然人並不一致。若利用公司高價買入、短期內即售出，不適用房地合一稅的短期高稅率35～40％。
若由公司出售房產，有機會創造公司出售的虧損，利用盈虧互抵，藉此還能降低該公司的營所稅，更是加深自然人以法人公司進行房屋交易的趨勢。
台灣法學基金會董事兼財經法研究中心主任蔡鐘慶今（25）日於立法院財政委員會「政府實施房地合一稅及是否推動囤房稅之政策評估公聽會」上指出，關鍵因素在於「房地合一稅上路，但台灣的證所稅卻停徵，產生稅賦不公平的狀況，導致許多公司透過法人、尤其是未上市櫃公司的股票移轉，利用法人進行交易達成房屋實質上的轉讓」。
也因此，2016年上路的房地合一稅無法抑止炒房狂潮。立法院於2020年12月30日通過「所得基本稅額條例第12條、第18條修正草案」，將未上市股票交易所得納入個人所得稅課徵，並於今年1月1日施行，正是希望解決前述問題、能有助於房價合理。
炒房墊高房價 法人一年內轉手比例逾5成
從幾個關鍵數字來看，近年富人有以成立法人方式炒房、囤房的趨勢。
根據財政部2016～2020年個人房地合一稅交易情形統計，可發現房屋交易總量並未因房地合一稅上路而減少，反而節節攀升。
個人持有房產後，一年內隨即轉手的比例非常高，這顯示房市短期交易、套利賺取利差的風氣熱絡。
法人成囤房避稅主力 四年飆漲3.9倍
依照財政部賦稅署統計，房地合一稅上路後，自然人交易件數僅成長65％，然而以法人為單位交易件數卻飆漲了390％。
（資料來源：財政部賦稅署，蕭婷方製表）
若拆分自然人、非建商的公司，根據內政部2020年第4季售屋者住宅持有時間來看，可發現法人套利炒房最為明顯，大多法人在取得房屋一年，隨即轉手賣出。
2020年Q4法人售屋者住宅持有時間
2020年Q4自然人售屋者住宅持有時間
實證結果 囤房稅、房地合一稅應同步進行
房市專家、清大科技管理學院榮譽講座教授張金鶚以清華大學「安富金融工程研究中心」實證研究指出，「房地合一稅上路前，政策有宣告效果，房市會提前降價反應；正式實施後的降價效果雖然持續，但已降低許多」。
反觀台北市2013年7月實施囤房稅後，房價指數每月漲幅為六都最少，且漲幅減緩幅度顯著。
張金鶚主張，房地合一稅是遏制短期交易利得，囤房稅則是抑制多屋炒作，而財政部端出的「所得稅法部分條文修正草案」，僅處理房地合一課稅，卻未納囤房稅，法人的短期交易套利容易轉移到囤房。
（行政院3月11日通過所得稅法部分條文修正草案，即房地合一2.0，詳見此）
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則說明，可囤房的人資金相對雄厚，現行銀行利率低，只要將房屋持期拉長，就可規避房地合一的重稅，對於抑制房市投機炒作效果有限。
中華民國消費者文教基金會房屋委員會委員張欣民也直言不諱，「目前修法措施都難規範口袋深的投機客，憂未來房市壓力轉移到囤房」。
囤房稅共識低 中央地方稅基待討論
然而，囤房稅為地方稅，稅基調整也由地方政府定之。財政部長蘇建榮多次表示，地方政府會依照自身財政需求去評估，自身需要的稅基，在房屋稅與土地稅法，讓地方政府自己核定稅率與稅基，並強調牽連範圍廣，仍待各界凝聚共識才能上路。
政大財政學系教授羅光達也補充說，目前各界光是「囤房」概念就沒有共識，例如計算標準應採房屋面積、數量或價格，均有不同考量，仍需審慎評估。